Infoblatt für Genehmigungsverfahren

aktuellste Rechtsprechung (Info vom Dezember 2021)

Tinyhäuser bzw. Mikro- und Kleinsthäuser benötigen eine Baugenehmigung, sogar wenn sie auf Rädern stehen und wegtransportiert werden können. So hat es das Oberverwaltungsgericht Berlin Brandenburg in einem Eilverfahren entschieden. (AZ 2 S 23/21). Es liege eine „überwiegend ortsfeste Verwendungsabsicht“ vor, heißt es im Gerichtsbeschluss.

Eine Person aus der Region Potsdam wollte auf seinem Grundstück einige Mikrohäuser auf Rädern aufzustellen. Als die zuständige Baubehörde diese erfuhr, wurde ein Baustopp angeordnet. Das Verwaltungsgericht Potsdam und das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg bestätigten die Entscheidung. Es handelte sich trotz der Räder/Fahrgestell um Gebäude im Sinne des Baurechts, argumentierten die Richter.

Auf Campingplätzen dulden die Behörden die Tiny-Houses bisher oft. Dort ist es allerdings meist nicht zulässig dauerhaft zu wohnen.

Wer also ein Tiny- oder Mikrohaus aufstellen oder bewohnen will, sollte unbedingt vorher beim zuständigen Bauamt nachfragen.

 

Rechtliches zum Tiny House  (unverbindliche Informationen)

Eines vorweg: Unser Beitrag soll keine Rechtsberatung darstellen, sondern dem interessierten Bauherren lediglich eine Hilfestellung im Bürokratie-Dschungel sein.

Bevor Sie das Aufstellen eines Minihauses zu Wohnzwecken planen, sei es dauerhaft oder vorübergehend, sollten Sie unbedingt im Vorfeld die Landesbauordung (LBO) Ihres Bundeslandes studieren und sich dann beim Bauamt Ihrer Gemeinde, nach den für Ihren Standplatz gültigen Bestimmungen erkundigen. Auch ein Gespräch mit den Nachbarn kann manch spätere Querele ersparen.

Anders als in anderen Ländern unterliegt ein mobiles Haus in Deutschland einer Vielzahl von Regelungen, die nicht immer nachvollziehbar sind. Wenn die Anschaffung  geplant wird, sollten bereits potenzielle Standplätze geprüft werden. Je nach Lage des Stellplatzes, auch auf privatem Grund- und Boden, kommen für ein mobiles Haus folgende Verordnungen und Behörden als Ansprechpartner und Entscheidungsträger infrage:

• Bauamt/Katasteramt (Bebauungspläne)
• Brandschutzbehörde
• Forst- und Wasserämter
• Grünflächenamt
• Liegenschaftsverwaltung
• Naturschutzbehörden
• Stellplatzverordnungen

Die Vorschriften hinsichtlich einer Baugenehmigung von Wohncontainern oder anderen Formen mobilen Wohnens werden auf kommunaler Ebene geregelt. Je nach Region sind verschiedene Institutionen zuständig. Somit ist es kaum gültig, hier allgemeine Aussagen zu treffen.

Lassen Sie sich aber nicht abschrecken. Wir haben die Erfahrung gemacht, wo ein Ziel ist, ist auch ein Weg. In ländlichen Gebieten ist es oft einfacher, aber es wurden auch schon Tinyhouses auf  Flachdächern und auf Hinterhöfen in Großstädten aufgestellt. Oft hängt es wirklich nur vom „wohlwollen“ des Sachbearbeiters bei der Behörde sowie vom freundlichen Nachbarn ab.

Einverständnis der Nachbarn

Nicht zu unterschätzen ist das Einverständnis Ihrer Nachbarn in Hinblick auf Ihr Bauvorhaben. Lassen Sie sich dieses Einverständnis bitte immer schriftlich geben und beachten Sie, dass jeder Nachbar sein Einverständnis geben sollte. Liegen die Erklärungen schriftlich vor, stehen die Chancen auf Realisierung bedeutend besser als ohne Unterschriften.

Also, im Baurecht gelten sowohl national, als auch regional sehr unterschiedliche Bestimmungen. Auch was unter „temporärer Nutzung“ zu verstehen ist, liegt häufig im Ermessen der zuständigen Behörde.
Gebäude, die nur vorübergehend aufgestellt werden oder nur für einen vorübergehenden Aufenthalt bestimmt sind, gelten in den Bauordnungen als Behelfs- bzw. untergeordnete

 

Bauten. In diesem Bereich spielt dann die Größe eine maßgebliche Rolle: In Baden-Württemberg sind im Innenbereich, also im erschlossenen Baugebiet, Bauten bis zu 40 Kubikmeter umbauter Raum genehmigungsfrei, im Außenbereich nur 20 Kubikmeter. In Bayern sind es im Innenbereich satte 75 Kubikmeter, im Außenbereich sind alle Bauten genehmigungspflichtig, unabhängig von der Größe. Prinzipiell ließen sich in Bayern also z.B. 20″- und 40″-Standardcontainer, sowie ein 20″-High-Cube-Container zur Freizeitnutzung genehmigungsfrei im Innenbereich aufstellen. Ein 40″-High-Cube-Container würde mit seinen 76 Kubikmetern jedoch diese Grenze überschreiten.

 

Zulassung als gesicherte Ladung

Eine  Alternative ist die deklarierung als Ladung (auf einem TÜV-geprüften Trailer),  als eine ordentlich gesicherte Ladung. Was gemeinhin als ordentlich gesicherte Ladung gilt, beschreibt die Straßenverkehrsordnung wie folgt: „Die Ladung ist so zu verstauen und zu sichern, dass sie selbst bei Vollbremsung oder plötzlicher Ausweichbewegung nicht verrutschen, umfallen, hin- und herrollen, herabfallen oder vermeidbaren Lärm erzeugen kann“. Wichtig: Ein  Anhänger ist noch keine Ladung. Um als solche vor dem Gesetz durchgehen zu können, müssen Sie den Aufbau händisch wieder vom Anhänger trennen können. Dies ist bei unserem System „Diogenes“ der Fall.

Zu beachten ist, wenn das Tiny House als gesicherte Ladung zugelassen werden soll,  die Versicherung. Im Falle eines Unfalls oder einer Kontrolle liegt die Verantwortung beim Fahrer/Halter des Hauses.

Auf einer fahrbaren Pritsche – wie wir es anbieten-  zählt das Tiny House als Ladegut. (Einen gebrauchten Wechselbrückenanhänger bekommt man ab ca. € 1500,–)   Erlaubt der Eigentümer eines Grundstücks dann das Abstellen des Mini- Hauses, bewegt man sich in einer rechtlichen Grauzone.

 

Nutzung als Wohnwagen

Womöglich planen Sie, das Mini-Haus als Wohnwagen zuzulassen. Das ist zwar möglich, jedoch auch mit einigen Nachteilen verbunden. Lassen Sie Ihr Tiny House als Wohnwagen zu, gilt diese Betriebserlaubnis als nationale Typgenehmigung. Achtung! Bei Auslandsfahrten benötigen Sie eine separate Zulassung gemäß den Bestimmungen in diesem Land oder alternativ eine Genehmigung der europäischen Rahmenrichtlinie 70/156/EWG (EG-Typgenehmigung).

Ein gravierender Nachteil in der Zulassung als Wohnwagen liegt in den Konsequenzen bezüglich der Versicherung. Bitte informieren Sie sich hierüber ausgiebig, bevor Sie sich für diesen Weg entscheiden.

Aufgrund der Größe, der Höhe und allem voran dem Gewicht eines Tiny Houses kommen herkömmliche PKWs als Zugfahrzeug nicht in Betracht. Einige amerikanische Modelle, einige  SUVs der Oberklasse, Transporter oder Kleinlastwagen können Ihr Häuschen hingegen für gewöhnlich ziehen. Bitte überprüfen Sie Ihren Fahrzeugschein auf die Positionen 28 und 29 (gebremste und ungebremste Anhängelast).

Wenn nun ein geeignetes Zugfahrzeug bereits steht, muss noch geklärt werden, ob Sie Ihr Häuschen mit Ihrer Fahrerlaubnis überhaupt ziehen dürfen. Wer seinen Führerschein nach dem Jahr 1998 gemacht hat, benötigt für das Fahren eines Zugfahrzeugs samt Anhänger mit einem zulässigen Gesamtgewicht von 3500 kg eine Fahrerlaubnis der Klasse BE oder mehr. Der „normale“ Führerschein der Klasse B reicht also nicht! Ein Vorteil der frühen Geburt: Die ehemalige Fahrerlaubnis der Klasse 3 beinhaltet diese Fahrerlaubnis.

Unser Tinyhouse „ Diogenes“ ist so konzipiert, dass ein Pritschenanhänger Ihr Tinyhouse ohne Probleme aufnimmt und von jedem LKW gezogen werden kann. Achtung: Unser Tinyhouse wiegt zwischen 4 und 6 Tonnen. Es ist also immer ein LKW- Führerschein notwendig!

Weiterhin möchte im Grunde jeder Besitzer eines Tiny House selbiges als dauerhafte Wohnstätte nutzen und die Minihäuser ebenso vor den Behörden als auch in der Gesellschaft als solche anerkannt bekommen. Mit der Eingliederung in die Kategorie Wohnwagen dürfte die Anerkennung als vollwertiges Haus und damit als dauerhafte und anerkannte Wohnstätte nicht gerade einfacher werden.

Auch Wohnmobile- und Wohnwagen dürfen nur auf bestimmten Flächen abgestellt werden (ausgenommen sind teilweise Privatgrundstücke; hier muss Ihnen lediglich der Eigentümer sein Einverständnis geben).

Auf Campingplätzen gibt es meist nur eine Höhenbeschränkung. Hier sollte es grundsätzlich immer möglich sein das Tinyhouse abzustellen. Nur die Zufahrt mit dem LKW sollte gegeben sein. Aber bitte auf jeden Fall vorher mit dem Betreiber klären.

Grundsätzlich gilt, das alles was Räder hat, baurechtlich als „fliegender Bau“ bezeichnet wird. In fliegenden Bauten ist ein Wohnen mit Erstwohnsitz nicht zulässig.

Diese Regelung ist legal ganz einfach außer Kraft zu setzen.

Wenn ein Tiny House langfristig an einem festen Standort stehen soll, wird bei unserem System der Wechselbrückenanhänger weggezogen und die Stützen ausgefahren. Wenn die Räder entfernt sind, gilt das Haus nicht mehr als fliegender Bau und kann mittels Baugesuch in fast allen Fällen baurechtlich genehmigt werden. Ev. ist für die Stützen noch ein Fundament aus Betonsteinen erstellen.

 

Nutzung als Bauwagen

Grundsätzlich gilt, dass jeder, der ein Fahrzeug und/oder einen Anhänger auf deutschen Straßen bewegen möchte, selbiges/-n zur Zulassung anmelden muss – also auch ein Tiny House auf Rädern.

 

Es gibt ein paar wenige Ausnahmen bei Fahrzeugen, die keinen TÜV, sondern lediglich eine Betriebserlaubnis benötigen. Darunter fallen Anhänger im Schaustellergewerbe (Zirkuswagen), Anhänger im land- und forstwirtschaftlichen Betrieb und fahrbare Baubuden.

Die oben genannten Anhängertypen sind jedoch für eine Fahrt ohne TÜV ebenfalls an Bedingungen gebunden. So dürfen Sie den Anhänger lediglich mit einer Höchstgeschwindigkeit von 25 km/h transportieren. Ist das Zugfahrzeug selbst für höhere Geschwindigkeiten ausgelegt, muss der Anhänger mit 25 km/h-Schildern an den Längsseiten sowie an der Rückseite gekennzeichnet werden.

 

Nutzung als Wochenendhaus

Für Freizeitgrundstücke gelten andere Richtlinien als für Baugrundstücke. In der Regel liegen sie nicht einmal innerhalb eines Bebauungsplans, sondern im sog. Außenbereich. Hier sind die Bestimmungen bezüglich der Bebauung von Grundstücken wesentlich strenger als im Innenbereich von Ortschaften. Eigentlich sind hier nur Bauten, die der Land- oder Forstwirtschaft dienen, erlaubt – ja, sogar das Abstellen eines Wohnwagens kann untersagt werden! Klar definiert sind Freizeitgrundstücke (Erholungsgrundstücke) allerdings nicht. Insofern empfiehlt sich ein Anruf beim zuständigen Bauamt. Möglicherweise ist die Gemeinde kulant. Pachten oder kaufen – beides steht zur Wahl. Deshalb werden Freizeitgrundstücke auch viel günstiger angeboten als echtes Bauland. Ein Freizeitgrundstück muss zudem nicht unbedingt gekauft, sondern kann auch gepachtet werden. Der Pachtzins wiederum dürfte mit unter 1000€/Jahr für jede Einkommensklasse erschwinglich sein. Neben dem günstigen Erwerb bieten Erholungsgrundstücks noch einen weiteren Vorteil: Sie sind meist bereits erschlossen. Ein Stromanschluss ist jedenfalls vorhanden. Wenn das Wasser nicht aus dem Hahn kommt, so verfügt ein Freizeitgrundstück wenigstens über eine Wasserpumpe und eine Sickergrube.

Grundsätzlich empfehlen wir das vorab mit Ihrer Baubehörde zu besprechen. Nehmen Sie zum ersten Gespräch mit Ihrem Bauamt einige Fotos von Tiny Houses mit. Das erleichtert dem Sachbearbeiter/in Ihr Vorhaben besser einzuschätzen. Vermeiden Sie bei dem Gespräch die Begriffe Bauwagen, Zirkuswagen. Bauwagen sind meist nicht gern gesehen, weil sie oft unansehnlich , angemalt oder verrostet sind. Ein Tiny House hingegen hat ein ordentliches Erscheinungsbild und wird bei Behörden zunehmend als alternativer Wohnraum anerkannt.

Energieausweis und Dämmwerte

Nach der  Energieeinsparverordnung in Deutschland ist bei Errichtung, Änderung und Erweiterung von Gebäuden ein Energieausweis auszustellen. Da Tiny Houses meist nicht die hiervon betroffene Mindestnutzfläche (über 50 qm) ausweisen, sind sie als „kleine Gebäude“ von dieser Pflicht ausgenommen (§ 8 EnEV 2014). Allerdings sind die in Anlage 3 zu §§ 8 und 9 EnEV 2014 aufgeführten Wärmeschutz-Anforderungen an die Außenhülle zu erfüllen – welche jedoch in einem Bereich liegen, der ohnehin mit den meisten gängigen Baustoffen und Dämmmethoden erreicht wird. So liegt der maximal zulässige Wärmedurchgangskoeffizient für Außenwände bei 0,24 W/(m²·K) und für Fenster bei 1,30 W/(m²·K).

 

 Weitere Informationen finden Sie auch Im Internet unter:   http://tiny-houses.de/tiny-house-bauen/#baurecht